Sửa đổi Luật Đất đai kêu gọi nhà nước để xác định giá đất ở thị trường chính

Luật đất đai có tác động sâu sắc đến hàng triệu người và hàng trăm tỷ đô la đầu tư. Trong một dự thảo sửa đổi luật đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã đề xuất sửa đổi Điều 158 về các nguyên tắc, cơ sở và phương pháp định giá đất. 

Đáng chú ý, dự thảo loại bỏ nguyên tắc định giá đất dựa trên thị trường. Thay vào đó, nhà nước, với tư cách là đại diện của chủ sở hữu đất đai, cần phải thực hiện quyền kiểm soát và quyết định giá đất. Trong thị trường chính (phân bổ đất, cho thuê, thay đổi mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất), giá đất được quyết định bởi nhà nước, bất kể kết quả tham vấn.

Phạm Viet Thuan, giám đốc của Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường HCM, tin rằng quyết định của bang bang về giá đất trên thị trường chính phù hợp với nền kinh tế thị trường định hướng xã hội và là một xu hướng không thể tránh khỏi. Giá đất chính minh bạch sẽ giúp ổn định thị trường và hạn chế biến động giá bất thường.

Theo Thuan, với giá chính rõ ràng, sẽ rất dễ dàng để xác định giá thứ cấp bằng cách sử dụng các hệ số điều chỉnh. Điều này ổn định hoạt động của thị trường bất động sản, ngăn ngừa tăng giá đột ngột và loại bỏ các cơ chế gây ra sự bất ổn về giá.

Nguyễn Quih Trang từ Savills Hà Nội nhận xét rằng quyết định của bang bang về giá đất thay vì hoàn toàn tuân theo các nguyên tắc thị trường là một sự điều chỉnh lớn. Tuy nhiên, hiệu quả của chính sách sẽ phụ thuộc phần lớn vào việc thực hiện và đi kèm với dữ liệu. 

Không có hệ thống dữ liệu được cập nhật, toàn diện hoặc nếu giá đi chệch khỏi các giao dịch thực tế, giá đất có thể không phản ánh giá trị sử dụng đất thực sự. Điều này có thể ảnh hưởng đến lập kế hoạch ngân sách, tạo ra các thách thức cho các nhà đầu tư hoặc dẫn đến sự không nhất quán giữa các địa phương, đặc biệt là không có cơ sở dữ liệu định giá đất quốc gia, cô nói.

Tuy nhiên, trong khi xác định đất của tiểu bang có thể tạo ra một khung giá rõ ràng hơn cho việc thu thập đất, tính toán trách nhiệm tài chính và kiểm soát đầu cơ, sự hiện diện của các tổ chức định giá độc lập và dữ liệu tham chiếu thực tế là không thể thiếu.

Luật dự thảo phân tách vai trò của các tổ chức tư vấn định giá, hội đồng thẩm định và ủy ban nhân dân tỉnh, hoặc các thực thể ban hành quyết định giá. Theo Trang, về mặt thể chế, đây là một bước tiến trong việc giảm xung đột lợi ích và thúc đẩy các đánh giá khách quan.

Tuy nhiên, điều này sẽ chỉ có hiệu lực nếu các hội đồng thẩm định có đủ chuyên môn và tư vấn định giá duy trì sự độc lập.

Hiện tại, các hội đồng thẩm định chủ yếu bao gồm các đại diện của các bộ phận địa phương, và không phải tất cả các thành viên đều có chuyên môn sâu sắc hoặc kinh nghiệm thực tế trong định giá bất động sản, có thể hạn chế khả năng kỹ thuật của Hội đồng.

Cô đề nghị tăng cường năng lực của các tổ chức tư vấn và mở rộng việc đưa các chuyên gia độc lập vào các hội đồng thẩm định. Làm cho quá trình định giá, dữ liệu và tiêu chí minh bạch cũng rất quan trọng để xây dựng niềm tin của thị trường.

Bảng giá đất

Một số doanh nghiệp bày tỏ lo ngại rằng việc từ bỏ nguyên tắc định giá dựa trên thị trường có thể gây khó khăn cho các nhà đầu tư để dự đoán chi phí sử dụng đất, đây là yếu tố chính ảnh hưởng đến kế hoạch tài chính và quản lý rủi ro.

Savills khuyến nghị rằng việc tăng cường vai trò quản lý của bang không nhất thiết có nghĩa là hoàn toàn loại bỏ các yếu tố thị trường. Thay vào đó, một khung giá linh hoạt nên được phát triển, cho phép các tài liệu tham khảo thị trường trong các khu vực có dữ liệu mạnh mẽ trong khi duy trì sự ổn định ở các khu vực có cơ sở hạ tầng dữ liệu không đầy đủ.

Duy trì các yếu tố tham chiếu thị trường đóng vai trò là một mỏ neo hướng dẫn, tăng cường khả năng dự đoán và thu hút đầu tư, Mitch Trang nói.

Liên quan đến đề xuất tạo ra giá đất chi tiết cho mọi lô đất trong các khu vực có bản đồ địa chính kỹ thuật số, cô tin rằng đây là một cải cách được đánh giá cao, góp phần định giá minh bạch, giảm thời gian xử lý để phân bổ đất, cho thuê, mua lại và bồi thường.

Tuy nhiên, Trang nhấn mạnh rằng việc thực hiện các bảng giá cho các lô riêng lẻ không đơn giản do cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia không hoàn chỉnh.

Đối với các bảng giá đất để phản ánh các giá trị thực tế, nhiều lớp dữ liệu (bao gồm bản đồ địa chính, lịch sử giao dịch, lập kế hoạch, cơ sở hạ tầng và điều kiện môi trường) phải được tích hợp vào một hệ thống tiêu chuẩn hóa với các cập nhật thường xuyên và cơ chế kiểm soát chất lượng.

Cô đề xuất rằng các thành phố có cơ sở hạ tầng kỹ thuật số phát triển, như Hà Nội, HCMC và Da Nang, có thể tiên phong cho phương pháp này, dần dần mở rộng sang các tỉnh khác khi các điều kiện cho phép.

Hong Khanh